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Cuidados na aquisição de um imóvel.

Documentação para Escritura.
Documentos necessários para passar escritura.
Documentos Necessários para Escritura.
Quais são os documentos que você precisa para lavrar uma escritura.



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O que é preciso para ser um Corretor de Imóveis.

Antes de comprar qualquer imóvel, o comprador deverá estar atento a uma série de cautelas para não transformar seu sonho em pesadelo. A leitura atenta a todos os documentos referentes ao imóvel, tais como certidão negativa de ônus do imóvel nos cartórios de distribuição e dos proprietários são imprescindíveis. Além de outras formalidades a serem observadas pelos compradores tal como certidão negativa de IPTU junto ao Município ou federação, e se for condominio solicitar declaração do Sindico sobre situação financeira do proprietário junto ao condomínio.

       Além disso, deverá o interessado na compra de imóvel, além de observar toda a documentação referente ao imóvel e a seu proprietário, verificar com atenção a condição do imóvel. Deverá verificar também a existência ou não de problemas, tais como: Rachaduras, vazamentos, problemas hidráulicos e elétricos, sendo que, para evitar que esses possíveis problemas passem desapercebidos, deverá o comprador consultar um profissional de confiança.

       Ainda, deverá ser observado pelo comprador a posição do imóvel em relação a construções vizinhas, ventilação, nível de ruído da região, bem como a posição do imóvel em relação ao sol. Uma volta pelo bairro e uma conversa com os moradores, faz com que você conheça seus futuros vizinhos. Ainda, poderão eles esclarecerem suas dúvidas a respeito da região, do comércio, da segurança e da infra-estrutura.

       Feitas essas observações iniciais, o comprador deverá estar atento a documentação referente ao imóvel e aos proprietários desse imóvel. Deve ter a consciência de que todo imóvel deve estar registrado em cartório.

       Atualmente, o registro do imóvel em cartório é feito através de uma “matrícula”. Essa matrícula vem a ser a “carteira de identidade” do imóvel, trazendo todas as informações oficiais sobre o imóvel, sendo que, cada matrícula refere-se a apenas um imóvel e nela deve constar toda a história, a descrição e o nome do proprietário do imóvel.

       Cada imóvel está registrado em um determinado cartório de registro de imóveis, sendo que, a localização do imóvel é que determinará em qual cartório deverá ser efetuado o registro. Ou seja, cada imóvel terá apenas um único registro imobiliário, tornando fácil a consulta à matrícula deste.

       Após a análise da matrícula  e certidão negativa de ônus do imóvel, o comprador deverá proceder a análise de documentos dos proprietários do imóvel. Observando, se o vendedor é pessoa física ou jurídica. Se for pessoa física, se o vendedor é casado ou não. Ou seja, todos os detalhes são úteis para evitar problemas futuros.

       Dessa forma, o adquirente de um imóvel deverá solicitar ao vendedor a mais completa lista de documentação. A que passaremos a elucidar:

Documentos do imóvel:

1) Escritura do imóvel, ou Título de Propriedade – devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente (matrícula do imóvel);

2) Solicitar a emissão de Certidão de ônus Reais, atualizada da propriedade, a ser fornecida pelo cartório de registros de imóveis, obtida por meio da matrícula do imóvel constante da escritura:

3) Solicitar a emissão de todas as Certidões negativas de Débitos relacionadas ao vendedor de Imóveis, enumeradas abaixo:

a) Certidão de Ações Cíveis

b) Certidão de Tutela

c) Certidão da Justiça federal, do vendedor e esposa ( se casado), que pode ser retirada pelo site www.trf1.jus.br

d) Certidão de Ações Trabalhistas, que pode ser retirada pelo site www.trt10.jus.br.

e) Certidão Negativa de IPTU

4) Solicitar ao orgão competente ou ao cartório onde será lavrada a escritura, a emissão da Guia do imposto ITBI/ITCD, que será emitida com base em um percentual sobre o valor da venda a ser recolhida ao município, este imposto e denominado inposto sobre transmissão de bens imóveis.

Documentos do vendedor Pessoa Física:

1) Fotocópia da Cédula de Identidade (RG) e do Cadastro de Pessoas Físicas (CPF);

2) Caso o regime de casamento seja separação de bens, levar Escritura de pacto antinupcial.

Tomadas essas providências e estando a documentação em ordem, o comprador poderá efetuar a aquisição do imóvel.

A aquisição de uma propriedade, por meio de compra e venda de imóveis com escritura, sempre é feita por cartório devidamente qualificado para esta operação,que irá Gerar um documento oficial denominado ESCRITURA DO IMÒVEL.

Atenção!!!!
Muito importante!!!!!       

após a lavratura da escritura pública, o adquirente deverá promover o Registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis. bem como as custas e taxas do Cartório de Registro de Imóveis.

Obs: Quem não registra o Imóvel, não é plenamente dono, portanto não deixe de orientar seu cliente a registrar o imóvel.

       Se pessoa jurídica:

1) Documento de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica);

2) Contrato social se a sociedade Comercial for limitada (Ltda.), devidamente registrado na Junta comercial ou em Registro de Títulos e Documentos se a sociedade for civil;

 3) Estatuto Social se for uma Sociedade por Ações – S/A e a ata da Assembléia Geral que elegeu a atual diretoria e a ata que autorizou a alienação.

4) Verificar a capacidade jurídica da pessoa para vender;

5) Certidões atualizadas dos Distribuidores Forenses estadual, federal e trabalhista;

a) Certidão ( conjunta ) Negativa de Tributos e Contribuições Federais, e Divida Ativa da União, pelo site www.receita.fazenda.gov.br.

b) Certidão Simplificada da Junta Compercial ( se for o caso)

c) Certidão da Justiça federal, do vendedor e esposa ( se casado), que pode ser retirada pelo site www.trf1.jus.br

d) Certidão de Ações Trabalhistas, que pode ser retirada pelo site www.trt10.jus.br.

e) Certidão Negativa de IPTU

f) Certidão Negativa de INSS.

g) Certidão de Ações Cíveis

Obs: Se a empresa tiver sido registrada em cartório, Requerer Certidão de Interiro teor junto ao Cartório de registro de pessoas Jurídicas.

Obs2: Será exigida a presença de todos os Sócios da empresa caso não conste explicitamente no contrato social, responsável por alienar bens.

4) Solicitar ao orgão competente ou ao cartório onde será lavrada a escritura, a emissão da Guia do imposto ITBI/ITCD, que será emitida com base em um percentual sobre o valor da venda a ser recolhida ao município, este imposto e denominado inposto sobre transmissão de bens móveis.     

O que diz a Lei Sobre venda de Imóveis.      

       A esse respeito diz o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 530, inciso I. Vejamos:

       “Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel:

       I – Pela transcrição do título de transferência no registro de imóvel.”

       Denomina-se título o documento que a lei considera hábil para efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel ao ser registrado no cartório imobiliário. Para compra e venda, chama-se de escritura pública

        Assim, o primeiro passo a ser dado é lavrar uma escritura pública, produzida em qualquer cartório de notas, por um agente público, devidamente autorizado pelo Poder Público a exercer essa função, ou em um consulado brasileiro no exterior (art. 221, I, da Lei nº 6.015/73). Neste documento deve constar a causa do negócio jurídico (compra, venda, doação, etc), descrição, referências, entre outros detalhes do imóvel, sendo que essa descrição deverá ser a mesma registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

        Para lavrar a escritura pública, será necessário levar ao tabelião cópias de toda a documentação do imóvel e dos contratantes. Bem como, será necessário o pagamento das taxas e do serviço do tabelião, que será calculado com base no valor da negociação. Caso não tenha sido estabelecido quem arcará com as despesas de transferência estas ficarão por conta do comprador, de acordo com o disposto no Art. 1.129 do Código Civil.

       Assim, após a lavratura da escritura pública, o adquirente deverá promover o Registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis. E, para se fazer o registro no Cartório imobiliário, é devido o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como as custas e taxas do Cartório de Registro de Imóveis.

       Entretanto, caso o comprador não registre a escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, correrá sérios riscos. Tais como: o de o vendedor vender novamente o imóvel, o imóvel ser objeto de penhora por dívida do vendedor, entre vários outros problemas.

       Portanto, para realmente se tornar dono de um imóvel, além de serem observadas todas as formalidade elucidadas, deverá o adquirente promover o registro da escritura pública de compra e venda em Cartório de Registro de Imóveis, pois quem não registra não é dono. E lembrem, as informações aqui prestadas, são da documentação básica a ser exigida, em caso de dúvidas sempre procure a orientação um profissional da área.

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..............Esperamos ter contribuido positivamente neste assunto, Criado por , José Alberto Horowitz-Diretor, Site dos Corretores, (reprodução deste conteúdo só é permitida com autorização do portal, e sendo citada a fonte www.sitedoscorretores.com.br e o autor José Alberto Horowitz CRECI-DF 9717.)
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